De danske kommuner står med et milliardstort vedligeholdelsesefterslæb på deres bygninger. Samtidig fortsætter investeringerne i nye skoler, institutioner, administrationsbygninger og kulturfaciliteter. Men måske er tiden kommet til at stille et mere grundlæggende spørgsmål: Hvorfor skal kommunerne nødvendigvis eje bygningerne, når de i stedet kan leje dem til en aftalt pris og overlade både byggeri og vedligeholdelse til professionelle?

Et vedligeholdelsesefterslæb på 60 milliarder kroner

De danske kommuner ejer en enorm bygningsmasse. Skoler, institutioner, rådhuse, idrætsfaciliteter og kulturbygninger udgør tilsammen omkring 31 millioner kvadratmeter.

Men det er ikke nødvendigvis en bygningsmasse, der bliver vedligeholdt optimalt.

I rapporten State of the Nation 2024 vurderede Foreningen af Rådgivende Ingeniører (FRI), at der skulle investeres omkring 60 milliarder kroner for at bringe de kommunale bygninger op på et godt vedligeholdelsesniveau.

Det er et betydeligt beløb. Og det rejser spørgsmålet, om problemet alene skyldes manglende bevillinger, eller om kommunerne også bør gentænke måden, de ejer og driver deres ejendomme på.

For når en kommune opfører en ny bygning, er anlægsudgiften kun begyndelsen.

Derefter følger årtiers udgifter til tag, facader, installationer, energiforbrug, løbende vedligeholdelse og større renoveringer.

Og netop disse udgifter har det med at blive udskudt, når kommunalbestyrelsen skal finde besparelser.

Hvorfor skal kommunen være ejendomsejer?

En kommunes vigtigste opgave er at levere velfungerende service og faciliteter til borgerne.

Det kræver bygninger. Men det kræver ikke nødvendigvis, at kommunen ejer dem.

En kommune behøver ikke at eje en skolebygning for at drive en skole. Den behøver heller ikke at eje administrationsbygninger eller idrætsfaciliteter for at benytte dem.

Det afgørende må være, at bygningerne fungerer, lever op til de nødvendige krav og kan anvendes til det ønskede formål.

Her opstår en interessant mulighed.

Kommunerne kan i langt højere grad overveje langsigtede lejeaftaler, hvor professionelle ejendomsudviklere står for at opføre, finansiere, eje og vedligeholde bygningerne.

Kommunen bliver dermed kunde frem for bygherre og ejendomsadministrator.

Den køber adgangen til en funktionel bygning, mens ansvaret for at levere og vedligeholde den placeres hos en professionel leverandør.

Det er ikke en ny tanke. Modellen eksisterer allerede i forskellige former for offentligt-private partnerskaber, også kaldet OPP.

Men måske er det en tanke, der fortjener langt mere plads i den kommunale debat.

En kendt pris i stedet for uforudsete regninger

En af de mest interessante muligheder ved langsigtede lejeaftaler er den økonomiske forudsigelighed.

Forestil dig, at en kommune skal bruge en ny skole.

Traditionelt vil kommunen selv finansiere byggeriet, gennemføre byggeprojektet og efterfølgende stå med ansvaret for ejendommen i årtier.

Hvis taget skal udskiftes efter 20 år, skal pengene findes i kommunekassen. Hvis ventilationsanlægget får problemer, skal der afsættes yderligere midler. Og hvis vedligeholdelsen bliver udskudt, kan regningen vokse.

Alternativet er, at kommunen udbyder behovet for en skole med krav om, at en professionel leverandør skal opføre og vedligeholde bygningen gennem eksempelvis 25 år.

Kommunen betaler en aftalt årlig ydelse.

Til gengæld skal leverandøren sikre, at skolen i hele kontraktperioden lever op til klart definerede krav om funktionalitet, kvalitet og vedligeholdelse.

Prisen kan aftales på forhånd med gennemsigtige regler for regulering og ændringer.

Kommunen får dermed en langt mere forudsigelig udgift, og leverandøren overtager de bygge- og vedligeholdelsesrisici, som kontrakten placerer hos denne.

Det ændrer grundlæggende kommunens økonomiske perspektiv: Fra at skulle finansiere og vedligeholde en ejendom til at betale for en bygning, der skal fungere.

Lad dem, der lever af bygninger, tage ansvaret

Der ligger også et spørgsmål om professionalisme.

Professionelle ejendomsudviklere og ejendomsadministratorer arbejder med bygninger hver eneste dag.

De har erfaring med materialevalg, byggeprocesser, energiforbrug, vedligeholdelsesplaner og langsigtet ejendomsøkonomi.

De ved, at billige løsninger under opførelsen kan vise sig at være dyre i drift.

Hvis den samme virksomhed både skal opføre og vedligeholde en bygning i 25 år, har den et økonomisk incitament til at vælge løsninger, der holder.

Et billigere tag med kortere levetid er ikke nødvendigvis attraktivt, hvis virksomheden selv skal betale for udskiftningen.

Det samme gælder installationer, facader, vinduer og energiforbrug.

Der kan derfor være en betydelig fordel i at samle ansvaret for byggeri og efterfølgende vedligeholdelse hos den samme professionelle aktør.

Kommunen skal fortsat definere sine behov, stille krav og kontrollere kvaliteten. Men den behøver ikke nødvendigvis selv at stå med den praktiske og økonomiske udfordring, hver gang noget skal repareres.

Frederikssund har allerede undersøgt mulighederne

Problemstillingen er langt fra teoretisk.

I forbindelse med planlægningen af en ny skole i Vinge undersøgte Frederikssund Kommune i 2025 tre forskellige modeller: traditionel totalentreprise, ejendomsleasing og et offentligt-privat partnerskab.

Kommunen fik udarbejdet beregninger af både økonomi, risici og langsigtede konsekvenser.

Analysen viste, at ingen af modellerne entydigt var økonomisk bedst. Det afhænger blandt andet af finansiering, fleksibilitet, risikofordeling og kontraktvilkår.

Byrådet valgte i november 2025 at arbejde videre med traditionel totalentreprise.

Men sagen illustrerer, at der rent faktisk findes alternativer til den traditionelle kommunale ejendomsmodel.

Og måske burde denne sammenligning være en naturlig del af beslutningsgrundlaget, hver eneste gang en kommune står over for et større byggeprojekt.

Leje er ikke nødvendigvis billigere – men kan være mere forudsigeligt

Der er naturligvis også udfordringer ved modellen.

En privat leverandør skal have betaling for finansiering, risiko og sin forretning. Derfor er det ikke givet, at leje samlet set bliver billigere end kommunalt ejerskab.

Lange kontrakter kan desuden begrænse kommunens fleksibilitet, hvis behovene ændrer sig. Og særlige kommunale låne- og deponeringsregler betyder, at leasing og OPP ikke automatisk kan bruges til at omgå anlægsbegrænsningerne.

Derfor skal modellerne sammenlignes på den samlede økonomi gennem eksempelvis 25 eller 30 år – ikke kun på anlægsudgiften eller den årlige husleje.

Men det er netop her, den interessante forskel opstår.

For selv hvis en professionelt drevet lejemodel ikke er billigere på papiret, kan den give en mere stabil økonomi og reducere risikoen for, at nødvendig vedligeholdelse bliver udskudt.

Det forudsætter dog en kontrakt med klare krav, løbende kvalitetskontrol og et tydeligt ansvar for fejl, mangler og vedligeholdelse.

Kommunen skal med andre ord være en professionel indkøber og kontraktstyrer – men ikke nødvendigvis en professionel ejendomsejer.

Vedligeholdelse skal være en forpligtelse – ikke en politisk prioritering

En væsentlig udfordring ved traditionelt kommunalt ejerskab er, at vedligeholdelse ofte skal konkurrere med andre kommunale udgifter.

Det er lettere politisk at udsætte en tagrenovering end at lukke en institution eller reducere en synlig borgerrettet service.

Men et tag bliver ikke billigere af at vente.

Med en langsigtet lejeaftale kan vedligeholdelsen i stedet være en kontraktmæssig forpligtelse.

Leverandøren skal levere den aftalte bygningsstandard, uanset hvordan kommunens årlige budgetforhandlinger udvikler sig.

Det kan være med til at bryde den mekanisme, hvor udskudt vedligeholdelse bliver en skjult gæld til fremtidige kommunalbestyrelser.

Og det er måske netop denne forudsigelighed, der er den største gevinst.

Fremtidens kommune skal måske eje mindre – og stille større krav

Kommunerne vil også fremover have brug for nye bygninger.

Befolkningsudvikling, ændrede behov og nye aktiviteter vil kræve investeringer i moderne faciliteter.

Men det betyder ikke, at den traditionelle model med kommunalt ejerskab nødvendigvis er den rigtige i alle tilfælde.

Måske burde kommunerne i højere grad udbyde deres behov i stedet for på forhånd at beslutte, at de selv skal eje bygningen.

En kommune skal bruge en skole med en bestemt kapacitet, funktionalitet og kvalitet.

Hvordan bygningen finansieres, opføres og vedligeholdes, kan professionelle aktører konkurrere om at levere.

Det kan skabe plads til innovation, bedre materialevalg, langsigtet vedligeholdelse og mere forudsigelige kommunale udgifter.

Det kræver naturligvis, at kommunerne bliver dygtige til at stille krav og følge op på kontrakterne.

Men netop dér kunne kommunernes kompetencer måske gøre større gavn end i at administrere millioner af kvadratmeter ejendomme.

Perspektiv:

Når kommunerne står med et anslået vedligeholdelsesefterslæb på 60 milliarder kroner, er det relevant at diskutere mere end størrelsen på de fremtidige renoveringsbudgetter.

Vi bør også diskutere, om selve ejerskabsmodellen er den rigtige.

For måske skal fremtidens kommunalpolitikere ikke først og fremmest beslutte, hvilke bygninger kommunen skal eje.

Måske skal de i stedet beslutte, hvilke faciliteter borgerne skal have, hvilken kvalitet der skal leveres, og hvad kommunen vil betale for det.

Kommunernes opgave er trods alt at sikre velfungerende rammer for borgerne – ikke nødvendigvis at eje murstenene.